Оформление недвижимости в России на иностранную компанию

Оформление недвижимости в России на иностранную компанию возможно не только в целях защиты активов от рейдерских захватов, как мы писали ранее, но и для налоговой оптимизации. Рассмотрим три способа оформления недвижимости с участием нерезидентной компании и налоговые последствия каждого.

Оформление недвижимости напрямую на иностранную компанию

Первый вариант, который мы рассмотрим, – это оформление недвижимости (будем говорить о коммерческой недвижимости, например, офисного здания) напрямую на иностранную компанию. При сдаче в аренду площадей здания у иностранной компании образуется прибыль в виде арендных платежей. Они облагаются налогом на доходы в России (поскольку здание находится в России) по ставке 20%.

При этом отметим, что это только прибыль (без учета расходов компании на содержание этого здания). При этом налог удерживает арендатор (выступает налоговым агентом), поскольку иностранная компания не является налоговым резидентом. Ещё важный момент – нерезидент не может принять к вычету удержанный НДС. В отличие от налоговых резидентов, которые будут рассмотрены ниже.

Оформление недвижимости на российскую компанию, акционером которой является иностранная компания

В данном случае владельцем здания выступает российская компания, налоговый резидент. Потому она платит все налоги в соответствии с налоговым законодательством РФ. Поскольку она стоит на учете и подает бухгалтерскую отчетность, то порядок расчета налоговой базы другой. Сумма налога рассчитывается с суммы прибыли компании (доход минус расход) по ставке 24%.

Но надо помнить, что прибыль от аренды надо будет потом перевести на иностранную компанию. Это можно сделать в виде распределения дивидендов. Данная операция также подлежит налогообложению на территории РФ. Если мы говорим о стране, с которой есть Соглашение об избежании двойного налогообложения, то возможно применение оговоренных льготных ставок. Так, например, в случае с кипрской компанией ставка налога на дивиденды, удерживаемая в России при распределении, составит 5-10%.

Оформление недвижимости на иностранную компанию с филиалом в России


Здесь надо отметить, что вопрос возникновения постоянного представительства у иностранной компании при владение недвижимостью на территории России очень тонкий. Если компания просто владеет недвижимостью, не обслуживает ее самостоятельно, не занимается регулярными поисками арендаторов на территории страны, то постоянного представительстве не возникает.

Например, все эти вопросы для иностранной компании решают профессиональные посредники. Это можно назвать «пассивное владение» активом. А вот если компания сама занимается решением всех задач, то возникают признаки образования постоянного представительства. В таком случае надо зарегистрировать филиал и вести деятельность, связанную с управлением недвижимостью через него. Налогообложение тогда будет аналогично второму случаю с российской компанией (24% с дохода). И платить будет самостоятельно. При этом финансирование всех расходов будет идти от иностранной головой компании. И прибыль будет в итоге переводиться на головной офис. При этом уже никаких налогов взиматься не будет, так как это не дивиденды.

Продажа

Но это мы рассматривали только вариант владения недвижимость в целях сдачи ее в аренду. А если мы планируем продать эту недвижимость со временем. В таком случае надо учитывать уже другие моменты. Удобнее может быть вариант оформления недвижимости на российскую компанию с учредителем – иностранной. Потому что в случае продажи можно будет продавать не саму недвижимость (что затратно и по налогам, и по процедуре перерегистрации собственника недвижимости), а доли в российской компании.

В заключении можно сказать, что выбор формы оформления недвижимости зависит от структуры бизнеса, ожидаемых затрат и возможностей по содержанию объекта недвижимости, а также целей использования объекта.

Оцените статью: 

Читайте также:

Вы уже знаете о бесплатной электронной рассылке "Советы экспертов от А до Я"?
Вместо того, чтобы читать сотни статей по интересующим Вас темам или самостоятельно их выискивать по информационным службам, подпишитесь на бесплатную рассылку от наших экспертов о самых важных событиях и трендах » Сейчас подписаться бесплатно! «